空想不動産。 映画やアニメに登場する物件を、現実の不動産屋が、現実の法律と実務に無理やり当てはめて売ってみるシリーズです。
第1回、ハウルの動く城。建物が歩きました。第2回、天空の城ラピュタ。土地ごと飛びました。第3回、トトロの草壁家。本気で住宅査定。第4回、ナウシカの城。地下室を開けたら世界の謎がありました。第5回、油屋。建物を売るつもりが会社ごと買う話になりました。第6回、グーチョキパン店。家賃を調べたら0円でした。
そして第7回。
『耳をすませば』月島雫の住むマンション。
今回は本当に普通です。
団地型の集合住宅。RC造。ちゃんと地面に建っています。空も飛びません。魔法もありません。地下室で腐海も育てていません。
これは査定できます。
しかも今回は、かなり詳しい資料があります。
LIFULL HOME’Sの「間取り探偵」では、月島家について東京都多摩市・推定49.68㎡・2LDK・RC造5階建4階部分と推理しています。
49.68㎡。4階。
かなり具体的になってきました。
今回は本当に値段を出しましょう。
……。
その前に月島さん、一つだけ。
「この部屋、持ち家ですか？」
……。
そうでした。
まずそこを確認しないと売れません。
- その前に、『耳をすませば』は少し特別な映画です
- まず大問題。月島家は「所有」なのか「賃貸」なのか？
- 今回は所在地もかなり分かります
- そして月島家、かなり詳しく推定されています
- そして、4階でした
- ここ、エレベーターがなかったように見えます
- エレベーターなし4階。眺望だけでは勝てません
- 実際、4階だから高いとは限りません
- そして築年数。ここがかなり重い
- 旧耐震＝住宅ローン不可、ではありません
- 900万円のマンションでも、900万円借りられるとは限らない
- だから管理組合の資料を全部ください
- 約50㎡・2LDK・4人家族
- 室内はリノベーションするべきか？
- そして今回の主役。「あの眺望」です
- では、眺望はいくら？
- でも4階じゃなかったら、あの場面はなかったかもしれない
- では、月島家をいくらで売る？
- 不動産広告を作ります
- そして内見です
- 雫にとって、あの眺望はいくらだったんだろう
- 眺望には「市場価格」と「その人の価格」があります
- 私は、近藤喜文監督の作品をもっと見たかった
- もし月島家が、この部屋を本当に売る日が来たら
- 結論。あの眺望、いくらになりますか？
- 空想不動産 #007
その前に、『耳をすませば』は少し特別な映画です
不動産の話を始める前に、どうしても書いておきたいことがあります。
『耳をすませば』の監督は、近藤喜文さん。
スタジオジブリ公式では、『耳をすませば』を近藤喜文監督の唯一の長編監督作品と紹介しています。
近藤喜文さんは、高畑勲監督、宮﨑駿監督から厚い信頼を寄せられていたアニメーターで、『火垂るの墓』『魔女の宅急便』『おもひでぽろぽろ』『紅の豚』『平成狸合戦ぽんぽこ』など、多くの作品に関わっています。
そして1995年、『耳をすませば』で初めて劇場用長編映画を監督しました。
しかし、その約2年半後。
1998年、47歳という若さで亡くなりました。
だから私は『耳をすませば』を見るたびに、少しだけ思ってしまいます。
近藤喜文監督の映画を、もっと見たかった。
近藤喜文さんの画文集『ふとふり返ると』を見ると、私は今でも少し泣きそうになります。
そこに描かれているのは、何でもない人たちです。
道を歩く人。電車を待つ人。子ども。家族。町の中の、ほんの一瞬。
別に大事件は起きません。
でも、なぜか見てしまう。
そして、少し胸に残ります。
『耳をすませば』も同じです。
豪邸ではありません。魔法の城でもありません。
古い団地で暮らす、ごく普通の家族です。
その普通の部屋。普通の坂道。普通の電車。普通の夕方。
そこに、雫と聖司の淡い恋と、それぞれの夢があります。
だから今回は、その「普通の家」を、不動産屋としてちゃんと査定してみたいと思います。
まず大問題。月島家は「所有」なのか「賃貸」なのか？
映画を見る限り、月島家が団地型の集合住宅に住んでいることは分かります。
ただし、私が確認した範囲では、作品中で「月島家がこの住戸を所有している」とは明示されていません。
分譲マンションなのか。公営住宅などの賃貸なのか。
ここは非常に重要です。
もし賃貸だった場合、
月島さん、売れません。
当然です。所有していない部屋を売ることはできません。
しかも多摩ニュータウンの愛宕周辺には、分譲住宅だけでなく公的賃貸住宅もあります。
したがって外観だけを見て、「これは分譲です」と決めつけることはできません。
不動産屋ならまず登記事項証明書を取ります。
所有者。専有部分。敷地権。抵当権。
全部確認します。
今回は空想不動産なので、月島家が区分所有している住戸だったと仮定して査定を進めます。
そうしないと、#007がここで終了します。
今回は所在地もかなり分かります
スタジオジブリ公式によると、『耳をすませば』は京王線の聖蹟桜ケ丘駅周辺を大いに参考にして描かれています。
これは本当にありがたい。
ハウル。所在地不明。
ラピュタ。空。
油屋。トンネルの向こう。
今回は、
東京都多摩市。
ありがとうございます。
不動産屋として急に仕事がしやすくなりました。
そして月島家、かなり詳しく推定されています
LIFULL HOME’Sの「間取り探偵」では、映画の描写から月島家の間取りを推理しています。
所在地：東京都多摩市
推定床面積：49.68㎡
間取り：2LDK
構造：RC造5階建
所在階：4階部分
入居者：月島靖也・朝子・汐・雫
これはかなり使えます。
49.68㎡。2LDK。4人家族。
……。
月島家、かなり攻めています。
今の感覚で4人家族が約50㎡の2LDKに住むと、かなりコンパクトです。
作中でも、雫と姉の汐は同じ部屋を使っています。
二段ベッド。机。本。荷物。
家族の生活がぎゅっと詰まっています。
でも、それがいい。
あの狭さが、月島家なんです。
そして、4階でした
以前この物件について考えた時、私は「何階なんだろう？」と思っていました。
これ、査定にはもの凄く重要です。
そしてHOME’Sの推定では、5階建の4階部分。
なるほど。
だから、あの景色なんですね。
遠くまで街が見えます。空も広い。
今回の記事タイトル。
「あの眺望、いくらになりますか？」
これはちゃんと査定できそうです。
……。
では次です。
「エレベーターあります？」
ここ、エレベーターがなかったように見えます
作品を見る限り、私はエレベーターを使っている印象がありません。
ただし、ここは作品の描写だけで断定しない方がいいでしょう。
モデルとされる愛宕周辺にも、エレベーターがある住宅と、ない住宅の両方があります。
ですので今回の空想査定では、作品の印象と当時の低層団地型住宅を参考に、「エレベーターなし」と仮定して査定します。
もしエレベーターがあったら、すみません。
査定額を上げます。
エレベーターなし4階。眺望だけでは勝てません
4階。眺望はいい。
でも毎日です。
1階。2階。3階。4階。
毎日これです。
若い時は平気です。
でも買主が30年住むと考えたらどうでしょう。
買い物袋。家具。ベビーカー。子ども。年齢を重ねた後の生活。
エレベーターなし4階は、明確なマイナス要因です。
しかも聖蹟桜ケ丘周辺は坂の多い街です。
駅から坂。建物に到着。そこから4階まで階段。
聖司くん。
自転車で坂を上がってきた上に、雫に会いに行くなら階段もあります。
青春って体力があります。
実際、4階だから高いとは限りません
これは現実の中古マンション査定でも大事です。
2026年7月時点で、愛宕団地のある住棟では、52.58㎡の参考相場価格として、1階約980万円、2階約904～906万円、4階約884万円という数字が出ています。
もちろん各住戸のリフォーム状況や向き、位置などが違うため、階数だけを理由に単純比較はできません。
ただ少なくとも、「4階だから眺望がいい。よって1階より高い」とは限らないことが分かります。
エレベーターなしなら、なおさらです。
つまり今回の査定。
景色 VS 階段。
になります。
そして築年数。ここがかなり重い
LIFULL HOME’Sでは、『耳をすませば』のモデルといわれる愛宕団地について、1973年築と紹介しています。
1973年。
2026年なら、築50年を超えています。
さらに1973年築であれば、現在一般にいう旧耐震基準の時代です。
多摩市自身も、愛宕地区には昭和56年以前の旧耐震基準で建てられたマンションが多く立地していることを課題として挙げています。
ここから不動産屋の顔が変わります。
買主さん、現金あります？
旧耐震＝住宅ローン不可、ではありません
ここは大事なので、きちんと書きます。
旧耐震だから住宅ローンが絶対に使えない、という意味ではありません。
金融機関によって融資基準は違います。
建物の耐震診断。耐震改修。管理状態。担保評価。買主の属性。
さまざまな条件で変わります。
【フラット35】でも、建築確認日が昭和56年5月31日以前の住宅については、所定の耐震評価基準等に適合する必要があります。
つまり、「築古だから安い。じゃあ簡単に買える」とは限りません。
900万円のマンションでも、900万円借りられるとは限らない
例えば売買価格900万円。
東京都のマンションとして見ると、かなり安く感じます。
買主「900万円なら買えそうです」
私「現金です？」
買主「住宅ローンです」
……。
まず金融機関に物件を見てもらいましょう。
価格が安いことと、金融機関が融資してくれることは別です。
築年数。耐震性。担保評価。管理状態。融資期間。
全部関係します。
もし融資を受けにくい物件なら、購入できる人は少なくなります。
そこで非常に強い買主が、現金決済できる人。
です。
これは築古マンションを売る時には、かなり重要なポイントです。
だから管理組合の資料を全部ください
築50年以上の区分マンションを売るなら、部屋の中だけ見ても意味がありません。
管理規約。長期修繕計画。修繕積立金。管理費。滞納状況。総会議事録。大規模修繕履歴。
外壁。屋上防水。給排水管。耐震診断。建替えの検討状況。
月島さん、全部見せてください。
雫「お父さんに聞いてみます」
お願いします。
聖司くんの話は、そのあとで聞きます。
約50㎡・2LDK・4人家族
室内も見てみます。
月島家の推定床面積は49.68㎡。2LDK。
父。母。姉。雫。4人。
かなりコンパクトです。
でも映画を見ると、狭いから不幸そうには見えません。
父親が本を読みます。母親が勉強します。姉妹が言い合いをします。雫が机に向かって物語を書きます。
生活音があります。誰かがすぐ近くにいます。
今なら「もう一部屋欲しい」と言いたくなる間取りです。
でも、あの家族には、あの距離感が合っているようにも見えます。
室内はリノベーションするべきか？
築50年以上。約50㎡。
この条件なら、全面リノベーションして売る方法もあります。
壁を抜く。LDKを広くする。キッチンを交換。浴室交換。トイレ交換。床も新しくする。
今風の1LDKや2LDKに変える。
それもありです。
ただ私なら、売主側で高額リフォームを入れすぎるかどうかは慎重に考えます。
築古団地を安く購入して、自分好みにリノベーションしたい買主もいます。
古さも、この物件の商品だからです。
そして今回の主役。「あの眺望」です
4階です。
窓の向こうに街が広がっています。
多摩丘陵の起伏。家々。空。
遠くまで視線が抜けます。
これは間違いなく査定上プラスです。
不動産広告なら、「眺望良好」と書きます。
場合によっては写真を1枚目にします。
今回なら室内より先に、窓からの景色を載せたい。
では、眺望はいくら？
これを金額に直します。
例えば同じ棟。同じ広さ。同じ程度の室内状態。
片方は前面に建物。
片方は遠くまで眺望が抜けている。
当然、後者をプラス評価します。
今回の空想査定では、眺望プレミアム ＋30万円～50万円程度。
と考えてみます。
ただし。
エレベーターなし4階。階段負担。
－50万円～100万円。
……。
眺望＋50万円。
階段－70万円。
景色、負けました。
不動産査定とは、とても現実的です。
でも4階じゃなかったら、あの場面はなかったかもしれない
不動産屋としては、4階をマイナス評価します。
エレベーターがなければ、なおさらです。
でも。
もし月島家が1階だったら。
雫が窓から遠くを見るあの感じは、少し違っていたかもしれません。
朝。まだ街が眠っているような時間。
窓の外を見る。
聖司がいる。
自転車で迎えに来ています。
不動産査定では弱点だった4階が、物語では特等席です。
では、月島家をいくらで売る？
いよいよ査定します。
今回の条件を整理します。
空想査定条件
所在地：東京都多摩市愛宕周辺と仮定
権利：所有権と仮定
専有面積：49.68㎡
間取り：2LDK
構造：RC造5階建
所在階：4階部分
築年：1973年前後を参考
エレベーター：なしと仮定
室内：未リノベーション
眺望：良好
耐震：旧耐震の可能性あり
管理状態：標準的と仮定
2026年7月時点で、愛宕団地の参考相場には52.58㎡で約884万円～980万円程度というデータがあります。
月島家は49.68㎡と少し小さい。
4階。エレベーターなしと仮定。旧耐震。
一方、眺望は良い。
これらを総合して、今回の空想不動産査定。
査定価格 880万円
とします。
そして売出価格。
980万円
でスタートしたい。
東京のマンション、980万円。
安く感じます。
でも、築50年以上。約50㎡。4階。エレベーターなし。旧耐震。融資要確認。
不動産って、ちゃんと帳尻が合います。
不動産広告を作ります
物件名：月島家（仮称）
価格：980万円
所在地：東京都多摩市愛宕周辺（空想）
専有面積：49.68㎡
間取り：2LDK
構造：RC造5階建
所在階：4階部分
築年月：1973年前後を参考
エレベーター：なしと仮定
現況：居住中
特徴：日当たり・眺望良好
備考：旧耐震の可能性あり。融資利用時は金融機関・耐震基準等の確認要。
キャッチコピーは、
「物語を書きたくなる窓があります。」
にします。
不動産広告としては、少しポエムです。
でも今回は許してください。
そして内見です
買主をご案内します。
建物に到着。
買主「エレベーターは？」
「ありません」
……。
階段を上ります。
2階。3階。4階。
買主、少し息が切れています。
玄関を開けます。
築年相応。約50㎡。今どきのマンションほど広くはありません。
そして最後に窓を開けます。
街が見えます。空が見えます。遠くまで景色が抜けています。
買主。
「……いいですね。」
そうなんです。
階段はしんどい。でも、この景色はいい。
中古住宅って、こういうところがあります。
雫にとって、あの眺望はいくらだったんだろう
ここからは、査定書には書けません。
私なら眺望を、30万円。50万円。条件によってはもっと。
数字に直します。
それが仕事です。
でも、雫にとってあの窓から見えるものは、ただの街ではありません。
聖司がいる。
好きな人が迎えに来る。
二人で自転車に乗る。坂を上る。朝焼けを見る。
中学生の恋なんて、その後どうなるか分かりません。
ずっと一緒にいるかもしれない。
いつか別々の人生を歩くかもしれない。
大人になれば、あの頃の気持ちさえ少しずつ遠くなるかもしれません。
でも、
あの朝があったことは消えません。
眺望には「市場価格」と「その人の価格」があります
不動産屋は、景色を価格に直します。
方角。日当たり。前面建物。階数。抜け感。
そして、「眺望良好」と査定書に書きます。
でも同じ景色を見ても、誰がそこから見たかで、価値は変わります。
次の買主にとっては、多摩の街が見える窓。
雫にとっては、好きな人が迎えに来た朝を見た窓。
それは、査定できません。
私は、近藤喜文監督の作品をもっと見たかった
今回この記事を書きながら、何度も思いました。
私は、近藤喜文監督がその後に作った映画をもっと見たかった。
近藤喜文さんの画文集『ふとふり返ると』を見ると、何でもない日常がたくさん描かれています。
特別な人ではありません。特別な場所でもありません。
でも、そこに人がいる。
暮らしている。
それを見ていると、なぜか少し泣きそうになります。
たぶん近藤喜文監督は、「普通の暮らし」をちゃんと見ていた人なんだと思います。
『耳をすませば』の月島家もそうです。
50㎡弱。築古。4階。家族4人。狭い。本もいっぱい。姉妹で部屋を使っています。
不動産広告だけなら、特別な物件ではありません。
でも近藤喜文監督が描くと、その部屋の中に人生が見えます。
もし月島家が、この部屋を本当に売る日が来たら
雫もいつか大人になります。
汐も家を出るでしょう。
両親も年齢を重ねます。
もし本当にエレベーターのない4階なら、住み替えを考える日が来るかもしれません。
その時、私はこの部屋を査定します。
49.68㎡。築年数。管理状態。耐震。4階。眺望。
全部計算して、
「査定価格は880万円です。」
と言います。
それが不動産屋の仕事です。
たぶん、それで正しい。
でも、売却の日。
最後に部屋を出る前に、雫は一度だけ窓を見るんじゃないでしょうか。
昔と同じ街。昔と同じ空。
そして、少しだけ、
あの朝を思い出す。
その時だけは、880万円という査定額が、少し馬鹿らしく見えるかもしれません。
不動産を売るというのは、たまにそういうことがあります。
結論。あの眺望、いくらになりますか？
今回の記事タイトルへの答えです。
不動産査定なら、数十万円程度のプラス評価。
でもエレベーターなし4階なら、そのプラスを階段のマイナスが消してしまうかもしれません。
旧耐震なら、融資や流通性にも影響します。
だから不動産屋として、「この景色だけで高く売れます」とは言えません。
それが現実です。
でも雫に、
「この窓はいくら？」
と聞いたら、
たぶん値段なんて付けられない。
そこから見えたのは、景色だけではなかったから。
空想不動産 #007
ハウルでは建物が歩きました。
ラピュタでは土地が飛びました。
トトロでは家を査定しました。
ナウシカでは地下室を調査しました。
油屋では会社を買う話になりました。
グーチョキパン店では、家賃0円の部屋を見つけました。
そして今回は、普通の古いマンションを査定しました。
約50㎡。築50年以上。4階。エレベーターなしと仮定。旧耐震。融資も要確認。
不動産として見れば、弱点はたくさんあります。
それでも窓を開けると、街が見える。
坂道が見える。
空が見える。
好きな人がいた街。
夢中で走った道。
自転車で迎えに来てもらった朝。
不動産屋の査定書には、
「眺望良好」
と書きます。
たった4文字です。
でも、その4文字の中に何が見えているのかは、
そこに住んだ人にしか分からない。
近藤喜文監督は、そんな普通の景色の中にあるものを描いてくれた人だったのかもしれません。
私はやっぱり、
もっと近藤喜文監督の作品を見たかったです。
そして次の買主にも、いつかこの窓から、
待っていた誰かが見える朝が来るかもしれません。
参考にした主な資料
- LIFULL HOME’S「『耳をすませば』の時代を感じる2LDK」
- スタジオジブリ Q&A「作品の舞台はどこですか？」
- スタジオジブリ「近藤喜文展」
- 多摩市「分譲住宅再生プロジェクト」
- 住宅金融支援機構【フラット35】中古住宅の技術基準
- IESHIL「愛宕団地」参考相場
※この記事について
本記事は、映画『耳をすませば』に登場する月島雫の住戸が現実の日本に存在し、売却されることになった場合を想定した「空想不動産」としての考察記事です。
スタジオジブリは、『耳をすませば』について京王線・聖蹟桜ケ丘駅周辺を大いに参考にしたとしていますが、作品中の建物と実在する特定のマンションが完全に一致することを意味するものではありません。
月島家の住戸については、LIFULL HOME’S「間取り探偵」による推理を参考に、推定49.68㎡・2LDK・RC造5階建4階部分という条件を採用しています。これは作品公式による確定情報ではなく、映画の描写を基にした推定です。
また、月島家が住戸を所有しているか賃借しているか、エレベーターの有無、正確な築年月、耐震性能等については作品上確認できないため、本記事では「所有権」「1973年前後」「エレベーターなし」等の架空条件を設定しています。
査定価格880万円、売出価格980万円についても、2026年時点で確認できる愛宕団地周辺の参考相場等を基にした空想上の試算であり、実在する特定物件の査定価格を示すものではありません。
旧耐震住宅であっても住宅ローンが一律に利用できないという意味ではありません。金融機関ごとの審査基準、耐震性能、適合状況、建物管理、買主の属性等によって取扱いは異なります。
なお、青春の思い出は売買対象に含みません。
