【空想不動産 #002】天空の城ラピュタを売買したい。土地ごと空を飛んでいます。

空想不動産。 映画、アニメ、漫画、ゲームなどに登場する物件を、現実の不動産屋が、現実の法律と実務で本気で売買してみる。そんな、誰からも頼まれていない企画です。

第1回は「ハウルの動く城」でした。あのとき最大の問題は、建物が動くこと。今回はさらに面倒です。今回売却する物件はこちら、天空の城ラピュタ。

まず最初に申し上げておきます。今回は建物だけではありません。土地ごと動きます。 もう嫌な予感しかしません。

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ラピュタ、売却のご相談です

ある日、売主から問い合わせがあったとします。「ラピュタを売りたいんですが」。分かりました。不動産屋ですので、とりあえず査定しましょう。まず所在地を確認します。

「所在地を教えていただけますか？」

売主「現在は北緯○度、東経○度、高度○○メートル付近です」

……ちょっと待ってください。高度はいらないんです。 普通、不動産屋が欲しいのは「○○県○○市○○町○番○号」です。

しかも翌日には、もう座標が変わっています。ハウルの城は建物が動きました。ラピュタは違います。

土地そのものが逃げます。

前回より明らかに悪化しています。

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そもそもラピュタの「島」は土地なのか？

まず一番根本的なところから考えます。日本の民法第86条では、次のように整理されています。

土地及びその定着物は、不動産とする。
不動産以外の物は、すべて動産とする。

普通なら非常に分かりやすい。土地があり、その上に建物があり、建物が土地に定着している。土地と建物。不動産です。

ではラピュタを見てみましょう。巨大な島があり、その上には城、塔、庭園、地下施設、樹木、その他の構造物が固定されています。城だけを見るなら、かなり「土地への定着物」っぽい。

ハウルは自分の脚で歩きましたが、ラピュタの城は基本的に島から離れません。つまり、城は動いていない。

問題は、城が乗っている土地の方が動いている。 ということです。

法律を作った人も、そこまでは想定していなかったと思います。

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「浮いている土地」を土地と呼んでいいのか

通常「土地」と聞けば、地表の一定範囲を思い浮かべます。その場所は基本的に動きません。徳島市の土地が翌朝、淡路島上空に移動している、ということはありません。

ところがラピュタは、巨大な地盤そのものが空中を移動します。見た目は土地。使い方も土地。建物も樹木も乗っている。でも、地球表面に固定されていない。

これを日本の民法がいう「土地」として、そのまま扱えるのか。かなり怪しい。

そこで私は、不動産屋として一度こう言います。

「法務局に相談してきます。」

たぶん法務局でも「写真ありますか？」から始まると思います。あります。ジブリ作品です。

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そもそも不動産登記できるのか？

仮にラピュタを「土地」として扱えることにしましょう。次は登記です。通常、土地は所在・地番・地目・地積などによって特定します。

所在：上空。
地番：不明。
地目：天空要塞？

そんな地目はありません。

しかも位置が変わります。今日は北緯○○度、明日は東へ300km、明後日は行方不明。そもそも民法上の「土地」に当たるか自体が分からないうえ、現行の不動産登記制度でどう公示するのかも分かりません。

登記簿を取ったとしても、現地へ行ったらもういない。司法書士さんにも嫌がられると思います。

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でも城は完全に土地にくっついています

ここがラピュタの面白いところです。城自体は少なくとも作品上、島にしっかり定着しています。なので「土地が普通の土地でさえあれば」、かなり不動産らしい。

庭園もあります。巨木もあります。給排水設備らしきものもあります。相当大規模な建造物です。ハウルと違って、建物単体を動産として切り離して考える理由はかなり弱い。

するとラピュタは「不動産ではない」というより、不動産制度が想定していない場所に存在する、不動産的な巨大物体。 と考えた方が近いのかもしれません。

ややこしい。

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とりあえず査定してみよう

所在地が分からないので、路線価もありません。公示地価もありません。近隣成約事例もありません。レインズを検索しても、「天空」というエリアは出てきません。

仕方がないので積算します。

• 土地らしき浮遊島
• 城
• 庭園
• 地下施設
• 設備
• 歴史的価値
• 眺望
• 希少性
• 飛行能力
• 兵器

最後の方がおかしい。

特に眺望は文句なしです。おそらく永久眺望。前面建物が建つ心配もありません。ただし、物件そのものが雲に入ります。

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交通アクセス

不動産広告なら当然、交通を書きます。通常なら「JR○○駅徒歩10分」「バス停徒歩3分」などです。

ラピュタの場合、最寄駅がありません。 そもそも下界から普通には行けません。

購入希望者から「車で内覧できますか？」と聞かれたら無理。「現地集合でお願いします」も無理。内覧方法から考えないといけません。

そしてラピュタの場合、内覧に生命の危険があります。 これは重要事項説明以前の問題です。

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そして、とんでもない設備があります

ラピュタには普通の中古住宅にはない設備があります。

• 巨大兵器
• 防御システム
• ロボット兵
• 飛行石

この辺りから、だんだん宅建士の仕事ではなくなってきます。

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まず飛行石は絶対にセットです

ここは売主にも明確に確認します。「飛行石は売買対象に含まれますか？」。答えは、含めてもらいます。 というより、含まれないと困ります。

ラピュタから飛行石を外して引き渡されたら、買主としては話が違います。普通の住宅で言えば「給湯器がない」「エアコンがない」というレベルではありません。

浮かなくなります。最悪の場合、物件が落ちます。

したがって私なら、飛行石については売買契約書に明記します。

本件売買対象には、本件島の浮遊、移動その他の機能維持に必要となる飛行石および関連設備一式を含む。

くらいは書きたい。

そして決済前。司法書士さんによる本人確認、残代金の確認、所有権移転……。

いや、そもそも登記できるのか？

とりあえず契約上必要な引渡し手続を整理します。鍵の引渡し。そして、飛行石の動作確認。 ここまで終わって決済です。

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飛行石だけ先に抜かれたらどうなるのか

これ、契約上ものすごく重要です。例えば売買価格1,000億円、手付金100億円で契約締結。そして決済日前日、売主が「飛行石だけ別の人に売りました」と言い出す。

困ります。めちゃくちゃ困ります。

中古住宅で「エアコン撤去しました」とは次元が違います。土地が落ちます。

ですので飛行石は単なる付帯設備ではなく、ラピュタという資産を成立させる中核部分として扱わざるを得ません。決済・引渡しの前提条件として、飛行石が存在し、少なくとも通常の浮遊機能を維持していることを確認したいところです。

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しかもラピュタ、武装しています

さて。ここから事態が一気に国際的になります。ラピュタには、兵器として使用できる機能があります。 これが大問題です。

普通の土地建物なら「外国人の方でも購入できますか？」という相談はあります。ではラピュタの買主が外国政府だったらどうでしょう。

買付証明書。購入希望価格1,500億円。買主、某国政府。

……。

一旦、契約書を置きます。

これ、不動産屋だけで進めていい案件ではありません。

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経済産業省が登場します

日本では、安全保障上重要な貨物や技術について、外為法などに基づく安全保障貿易管理が行われています。武器や軍事転用可能な貨物・技術が、安全保障上問題となる相手へ移転することを防ぐための制度です。

ラピュタ。どう考えても、軍事転用可能です。

というか、転用する前から兵器です。

外国政府や外国企業などへの売却を考えるなら、「土地建物売買だから自由ですよ」とは到底言えません。経済産業省、場合によっては防衛省、外務省、その他関係機関。

もう不動産屋が宅建協会に聞く案件ではありません。

国に聞きます。

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買主が「兵器はいらない」と言ったら？

では「城だけ欲しいです。兵器はいりません」という買主ならどうでしょう。それなら少し安心……でもありません。

兵器関連設備を切り離すには、ラピュタのどこまでが兵器なのかを特定する必要があります。

• ロボット兵
• 地下施設
• 制御装置
• 飛行石
• 情報システム
• 場合によっては城そのもの

どこまで撤去すれば、「ただの天空庭園付き古城」になるのか。不明です。

しかも兵器部分だけ解体しようとすると、今度は別の問題が出てきます。

文化財です。

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待ってください。これ、文化財では？

ラピュタの城を見ていると、もう一つ巨大な問題に気づきます。古代文明の遺跡です。

• 城
• 石造建築
• 古代文字
• 庭園
• ロボット
• 巨大樹木
• 未知の技術体系

これ、文化財としてものすごく価値があるのでは？ という問題です。

日本の文化財保護制度では、重要な建造物や美術工芸品などを国宝・重要文化財などとして保護する制度があり、指定等された文化財については、現状変更や輸出などに一定の制限が設けられています。

つまり仮に日本の文化財保護制度の対象として整理されることになれば、買主がラピュタを買った翌日に「この塔、古いので壊します」と言っても簡単にはいかない可能性があります。

買ったから自由。ではありません。

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残置物あり

さらに媒介物件として見ると、ラピュタには大量の残置物があります。普通の中古住宅なら「残置物あり。家具、食器、冷蔵庫、物置内雑品」こんな感じです。

ラピュタの場合は、

• 金
• 銀
• 宝石
• 古代文明の美術工芸品
• 未知の科学技術資料

査定担当者、固まります。

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「残置物は売主負担で撤去してください」が言えない

普通の物件なら「残置物については決済までに売主の責任と負担で撤去してください」という話もあります。

でもラピュタでそれを言ってはいけません。業者が来て、金銀財宝、古代文書、彫刻、謎の機械を全部トラックに積んで処分。

絶対ダメです。

まずは文化財としての価値や法的な取扱いを含め、関係行政機関や専門家に確認した方がいいでしょう。

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そもそも金銀財宝は誰のものなのか？

これも非常に重要です。ラピュタの売主が島の所有者だったとしても、中にある金銀財宝まで当然に売主所有とは限りません。

誰が取得したものなのか。誰が保管していたものなのか。由来は何なのか。文化財として扱われるのか。所有権の確認が必要です。

ですので契約書に「残置物一式を含む」とだけ書いて決済するのは怖すぎます。少なくとも財宝については、専門家による調査、目録作成、所有権・由来の確認、評価、文化財該当性の確認などを行いたい。

おそらく物件調査より時間がかかります。

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「この金貨、1枚もらっていいですか？」

内覧中、買主が金貨を見つけます。

「これ、記念に1枚もらっていいですか？」

ダメです。戻してください。ポケットから出してください。

まだ決済してません。

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UNESCOも来るのでは？

ラピュタほどの遺跡になると、当然、世界遺産という話も出てきそうです。

UNESCOの世界遺産は、人類全体にとって「顕著な普遍的価値」を持つ文化遺産・自然遺産などについて、一定の手続を経て世界遺産リストへ登録する仕組みです。

ラピュタには古代文明、巨大建築、未知の技術、庭園、独自の自然環境、人類史上類例のない浮遊構造があります。

たぶん、推薦書がとんでもない厚さになります。

ただし、UNESCOが空を見上げて「ラピュタ見つけたので今日から世界遺産です」とはなりません。世界遺産への推薦には、締約国側からの手続があります。

そこでまた問題です。

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どこの国が推薦するんですか？

世界遺産では、基本的に締約国が自国領域内にある資産を候補として推薦していく仕組みです。

ラピュタは、どこの国の領域内にあるんですか？

日本上空にいる日は日本？ 翌日は韓国上空。その翌日は太平洋。さらに数日後はヨーロッパ。ラピュタ自体に「住所：日本国」というものがありません。

世界遺産の前に、どの国家との関係で扱うのか。 という大問題が出てきます。

不動産取引を始めたはずなのに、ついに国際法の世界へ来てしまいました。

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ラピュタが日本上空に来たらどうなるのか

さらに、日本上空へラピュタが飛んできたとします。巨大です。航空機とは比べ物になりません。しかも武装しています。

これは「あ、新しい物件が来ました」では済みません。国家安全保障上、相当重大な事態になるでしょう。

そして売買中だった場合、買主から「決済場所はどこですか？」と聞かれても、国の対応が先です。 所有権移転どころではありません。

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ラピュタに固定資産税はかかるのか？

不動産屋としては気になります。買主から必ず聞かれるでしょう。「固定資産税はいくらですか？」

分かりません。

そもそも固定資産税は、土地・家屋・償却資産などを対象とする地方税です。まずラピュタが固定資産税上の「土地」や「家屋」として扱えるのか、そこから分かりません。

仮に日本のどこかの市町村が課税対象として扱えるとして、固定資産税では毎年1月1日が賦課期日になります。

1月1日、ラピュタは徳島上空。 翌日、香川上空。

では、たまたま元旦に徳島上空を通過していただけで、徳島市の固定資産になるのでしょうか。もちろん現行制度は、こんな浮遊島を想定していません。

徳島市役所も困るでしょう。「今年だけラピュタがあります」。そんな課税台帳は作りたくないと思います。

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住宅ローンは？

無理だと思います。第1回のハウルでは担保に取った建物が歩いて逃げました。ラピュタの場合、もっと悪い。

担保土地そのものが逃げます。

銀行「担保物件の所在地を教えてください」
「現在、大阪上空です」

銀行「登記簿は？」
「ありません」

銀行「土地評価は？」
「浮いています」

銀行「建物は？」
「古代兵器付きです」

銀行「買主は？」
「場合によっては外国政府です」

たぶん審査担当者が電話を切ります。

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火災保険もかなり難しい

火災、落雷、風災、水災。通常の住宅なら、こうしたリスクを対象にした保険商品があります。

ラピュタは雲の中。落雷リスクも高そうです。さらに墜落、戦闘、兵器暴走、ロボット兵による事故、飛行石故障。

保険会社に、「飛行石故障特約ありますか？」 と聞いてみたい。

たぶんありません。

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物件状況報告書

売主には物件状況報告書も書いてもらいましょう。

雨漏り：不明。
シロアリ：不明。
建物の傾き：浮いているので判定困難。
地盤沈下：そもそも地面に接していない。
越境：常時している可能性あり。
心理的瑕疵：王家の歴史等あり。
その他：兵器として使用可能。

最後の項目だけ異常に重い。

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重要事項説明を始めます

それでは買主さん。重要事項説明を始めます。

「本物件は現在、空中に浮遊しております」――はい。
「所在地については常時変動します」――はい。
「民法上の土地および不動産登記の対象として扱えるか、現行法上確立した取扱いは確認できません」――はい。
「本件売買には飛行石を含める予定です」――はい。
「金銀財宝その他、歴史的・文化的価値を有する可能性のある動産が多数存在します」――はい。
「文化財保護制度の対象となる可能性について、関係機関との確認が必要です」――はい。
「さらに本件施設には兵器として使用可能な設備があります」

……。

買主、「ちょっと家族と相談します。」

そうしてください。

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私なら普通の不動産売買契約だけでは売りません

ここまで考えると、土地建物売買契約書1枚、重要事項説明書1冊。これだけで決済するのは到底無理です。

私なら少なくとも、次のものを分けて整理します。

• ラピュタ本体
• 飛行石
• 金銀財宝・その他動産類
• 兵器関連設備
• 文化財として保護対象となり得る物
• 技術情報

そして最初に、何を売れるのか。何を売ってはいけないのか。誰に売れるのか。 を確認します。売買価格を決めるのは、その後です。

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そして一番重要なのは「飛行石」

最終的にはここへ戻ります。飛行石です。

どれだけ城が立派でも、どれだけ財宝があっても、飛行石がなければ、天空の城ラピュタではありません。

ですから私は決済日当日、本人確認書類、契約上必要な権利関係資料、領収書、鍵、設備表、残代金。全部確認して最後に言います。

「飛行石を確認させてください。」

存在確認。正常稼働。浮遊状態。確認。

よし。決済です。

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結論：まず国に相談します

ハウルの動く城のときは、国土交通省や法務局に相談すれば何とかなるのでは？と思っていました。

ラピュタは違います。

• 文化庁
• 経済産業省
• 国土交通省
• 防衛省
• 外務省
• その他関係行政機関

そして世界遺産の議論まで進めば、UNESCO。

もう不動産屋一社で抱える案件ではありません。売主には申し訳ありませんが、媒介契約をいただく前に一言だけ言わせてください。

「一旦、国に相談してきます。」

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でも、売れるなら一度担当してみたい

ここまで散々、面倒、無理、国に相談、と言ってきましたが、不動産屋として一度くらい物件資料には書いてみたい。

たぶん問い合わせは殺到すると思います。ただし、住宅ローンはご利用いただけません。

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空想不動産 #002

ということで今回の空想不動産は、天空の城ラピュタ。

ハウルでは「建物が動くなら不動産なのか？」を考えました。ラピュタでは、「土地そのものが動いたら、不動産とは何なのか？」 という、さらに面倒なところまで来てしまいました。

しかも文化財、世界遺産、金銀財宝、安全保障、兵器、飛行石。途中から完全に不動産取引ではなくなりました。

次回はもう少し普通の家にしたいと思います。

トトロの家くらいなら大丈夫でしょう。

……たぶん。

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参考にした主な法令・公的資料

• 民法（e-Gov法令検索） ※第86条「不動産及び動産」
• 経済産業省「安全保障貿易管理」
• 文化庁「文化財」
• 文化庁「古美術品輸出鑑査証明」
• UNESCO World Heritage Centre「Nominations」

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※この記事について

本記事は、映画『天空の城ラピュタ』に登場する架空の土地・建造物等が現実の日本法のもとに存在した場合を想定した「空想不動産」としての考察記事です。実際の不動産取引、文化財、安全保障、輸出管理、国際法、税務等についての法律相談または確定的な法的見解を目的とするものではありません。

本記事では、現行制度を架空の設定に当てはめた思考実験として、あえて制度上存在しないケースを検討しています。現実に空中を移動する巨大島、古代文明の兵器、飛行石、金銀財宝等を発見された場合は、不動産会社へ売却査定を依頼する前に、関係行政機関および専門家へご相談ください。

特に兵器のスイッチには触れないでください。