空想不動産。 映画やアニメに登場する物件を、現実の不動産屋が、現実の法律と実務に無理やり当てはめて売ってみるシリーズです。
ハウルの動く城では建物が歩き、ラピュタでは土地が飛び、油屋では会社を買う話になりました。タタラ場では工場を査定しようとしたら人間の欲と業まで考えることになり、前回の金長神社では、とうとう不動産屋なのに「売却はおすすめしません」と言いました。
少し重い回が続きました。
なので第10回。
今回は、気楽にいきます。
『コクリコ坂から』に登場する、カルチェラタン。
古いです。汚いです。物が多いです。学生がたくさんいます。そして取り壊されそうです。
……。
不動産屋としては、もの凄く仕事があります。
- 『コクリコ坂から』カルチェラタンを売りたい。まず、この残置物どうします？
- 最初の質問。この建物、誰のものですか？
- そして現地調査へ
- 不動産屋、青春を見る前に消防を見る
- これ、増改築してません？
- ここで、現実の学生寮を思い出しました
- ただし、現在の恵迪寮が築100年以上という意味ではありません
- 現在の恵迪寮、かなり大きいです
- 恵迪寮を見ると、「建物」と「文化」は同じではない
- 残置物をどうしますか？
- ただし、全部片付けたらカルチェラタンではなくなる
- 重要事項説明をします
- 今回は、ちゃんと金額を出します
- 土地だけで、結構すごいことになります
- では建物はいくら？
- でも、建物評価0円では終われない
- 空想不動産、査定結果
- 7億5,000万円と聞いた瞬間、学生の意見も割れる
- では、新しいカルチェラタンを建てればいい？
- 新品のカルチェラタンは、カルチェラタンなのか？
- カルチェラタンの商品コピーを考えます
- そして買主をご案内します
- でも、なんだか羨ましいんです
- 恵迪寮も、たぶん少し似ています
- 結論。カルチェラタンはいくらですか？
- 空想不動産 #010
『コクリコ坂から』カルチェラタンを売りたい。まず、この残置物どうします？
『コクリコ坂から』は2011年公開。1960年代の横浜を舞台に、松崎海と風間俊たちの青春を描いた作品です。
その物語の中心に登場するのが、学校の古い文化部棟。
カルチェラタン。
新聞部、哲学、考古学、物理など、いろんな学生が集まり、好き勝手に活動しています。
中は雑然。
本。紙。机。椅子。研究資料。謎の機械。正体の分からない物体。
そして学生。
どこからが備品で、どこからが残置物なのか、まずそこから分かりません。
最初の質問。この建物、誰のものですか？
空想不動産ですから、まず権利関係を確認します。
学生「カルチェラタンを守りたいんです」
私「分かりました」
学生「取り壊されるんです」
私「大変ですね」
学生「なんとかしてください」
……。
「で、この建物、誰のものですか？」
ここ大事です。
学校側の所有なのか。土地と建物の所有者は同じなのか。学生にどんな使用権限があるのか。誰が管理しているのか。
まず登記事項証明書。
それから学校側との使用関係を確認します。
学生「僕たちがずっと使っています」
「使っている人と、所有者は別の話です。」
青春の前に、登記です。
そして現地調査へ
では中へ入ります。
玄関。古い。
廊下。物がある。
階段。物がある。
部屋。もっと物がある。
学生「この雑然とした感じが、カルチェラタンの魅力なんです」
私「なるほど」
学生「文化なんです」
私「分かりました」
……。
「では、この廊下の物だけ一度どけてもらえます？」
文化と避難経路は、別で考えます。
不動産屋、青春を見る前に消防を見る
映画を見る側としては、カルチェラタンに入るとワクワクします。難しい本を読んでいる学生。何か分からない研究をしている人。大声で議論する人。新聞を作る人。
若者が好きなことを、好きなだけやっている。
いいですね。青春です。
でも不動産屋として中へ入った場合、最初に気になるのは、
避難経路です。
次に消火器。電気配線。階段。老朽化。
……。
職業病って嫌ですね。
これ、増改築してません？
カルチェラタンを見ていると、もう一つ気になります。長い歴史の中で、いろいろ手が入っていそうです。
棚。壁。間仕切り。配線。設備。学生によるDIYらしきもの。
私「これ、いつ作りました？」
学生「昔からあります」
私「何年です？」
学生「昔です」
私「誰が作りました？」
学生「先輩だと思います」
……。
一度、行政に確認します。
空想不動産、久しぶりの定番です。
ここで、現実の学生寮を思い出しました
カルチェラタンを見ていると、私には思い出す場所があります。
北海道大学の「恵迪寮（けいてきりょう）」です。
以前、NHK『ドキュメント72時間』の「北の大地の学生寮」という回で見ました。
2015年12月29日放送。当時は100年以上の歴史を持ち、約400人の学生が暮らす自治寮として紹介されていました。
学生自身が生活を運営する。寮歌を歌う。深夜まで話す。勉強する。独特の文化がある。
外から見ると、
「何だこれは？」
と思う。
でも、中にいる人にとっては、それが日常です。
番組を見ながら、すごい場所だなと思った記憶があります。
ただし、現在の恵迪寮が築100年以上という意味ではありません
ここはきちんと分けておきます。
恵迪寮の歴史は100年以上に及びますが、現在使われている建物は1983年に完成した3代目です。
つまり、100年以上続いているのは現在の建物そのものではなく、
「恵迪寮」という学生自治と文化の歴史。
ここが面白い。
建物は代替わりしている。でも寮歌や自治、学生同士の文化は続いている。
不動産だけ見ていると、この違いを見落としそうになります。
現在の恵迪寮、かなり大きいです
現在の恵迪寮は北海道大学札幌キャンパス内にあり、数百人規模の学生が生活する大きな学生寮です。
そして特徴的なのが、学生自治。
大学側がすべてを管理して学生がただ住むのではなく、学生自身が寮生活の運営に深く関わっています。
……。
カルチェラタンを見ると、なんとなく思い出す理由が分かります。
建物の中に、学生自身が作った文化がある。
ただし、カルチェラタンの公式モデルが恵迪寮という意味ではありません。
私が勝手に思い出しているだけです。
恵迪寮を見ると、「建物」と「文化」は同じではない
現在の恵迪寮は3代目。つまり、建物は一度変わっています。それでも恵迪寮という文化は続いています。
ここはカルチェラタンを考える時にも面白い。
守るべきものは建物なのか。
それとも、そこで生まれた文化なのか。
……。
いや。
今回は重くしない約束でした。
査定へ戻ります。
残置物をどうしますか？
カルチェラタンを売却すると仮定して、かなり大きな問題があります。
中の物です。
本。机。椅子。新聞。研究資料。工具。模型。正体不明の物。
さらに正体不明の物。
買主「これは全部撤去されますか？」
学生「これは歴史です」
買主「これは？」
学生「文化です」
買主「この壊れた椅子は？」
学生「たぶん先輩のです」
……。
一度、残置物撤去業者に見積りをお願いします。
ただし、全部片付けたらカルチェラタンではなくなる
ここが難しい。
不動産屋としては片付けたい。床を見たい。壁を確認したい。雨漏りもシロアリも見たい。
でも全部きれいに片付けたら、
カルチェラタンの魅力、半分くらい消えません？
あの雑然とした感じ。学生が勝手に物を持ち込んでいる感じ。誰かの研究が途中で放置されている感じ。
全部含めてカルチェラタンです。
つまり。
残置物が、付加価値になっています。
不動産屋泣かせです。
重要事項説明をします
では買主さんへ重要事項説明。
所在地。土地。建物。道路。法令制限。設備。境界。
そして最後に。
「本物件は、現在多数の学生が文化部棟として使用しています。」
買主「退去します？」
私「そこが一番難しいです」
買主「いつまで？」
私「学生運動になる可能性があります」
……。
買主「ちょっと家族と相談します。」
出ました。
今回は、ちゃんと金額を出します
ここまで来たら、もう逃げません。
カルチェラタンを査定します。
ただしカルチェラタンは架空の建物です。正確な所在地、敷地面積、延床面積、所有関係などは現実の不動産として確定できません。
そこで今回は、映画の舞台である横浜市中区・山手周辺に存在し、学校敷地の一部を独立して売却できると仮定します。
空想査定条件
所在地：横浜市中区山手周辺と仮定
敷地面積：約1,000㎡（約302坪）と仮定
延床面積：約800㎡と仮定
構造：木造系・3階建相当と仮定
築年：明治期の建物と仮定
用途：学校文化部棟
現況：学生使用中
耐震性：要詳細調査
消防設備：要詳細調査
大規模修繕：必要と想定
残置物：大量
文化的価値：非常に高い
土地だけで、結構すごいことになります
横浜・山手。
ここが効きます。
2026年の山手町周辺の地価公示等を参考にすると、住宅地でも坪200万円台前半から中盤という水準になります。
仮に敷地302坪。
ざっくり計算すると、
土地だけで6億円台後半から7億円台。
……。
学生のみなさん。
思っていたより高い土地で哲学しています。
では建物はいくら？
問題はこちらです。
明治期。木造系。かなり古い。
耐震要確認。消防要確認。電気配線要確認。雨漏り要確認。シロアリ要確認。
そして残置物。
大量。
普通の中古建物査定なら、建物そのものを大きく評価するのは難しいでしょう。
むしろ買主から、
「修繕費、いくらかかります？」
と聞かれます。
私。
「まだ見積書を開きたくありません。」
でも、建物評価0円では終われない
普通の古家なら、土地価格から解体費を引いて考えることもあります。
でもカルチェラタンは少し違います。
あの外観。時計塔。吹き抜け。何十年も学生が使ってきた空間。
そして何より、
「壊さないでほしい」と学生が本気で運動する建物です。
これは普通の古家にはない価値です。
経済的な建物評価は厳しくても、保存価値や文化的価値はある。
なので今回は、単純に建物をマイナス査定だけにはしません。
空想不動産、査定結果
土地。建物。修繕リスク。耐震。消防。残置物。
そして学生の異常な愛着。
全部まとめます。
カルチェラタン 空想査定
土地価格：約6億8,000万円前後
建物経済価値：限定的
文化的付加価値：プラス評価
修繕・耐震リスク：大きい
残置物撤去費：見積りを見るのが怖い
学生の退去難易度：極めて高い
査定価格：6億8,000万円
売出価格：7億5,000万円
7億5,000万円。
学生「そんなにするんですか？」
私「土地が高いんです」
学生「……じゃあ売れば？」
……。
話が変わってきました。
7億5,000万円と聞いた瞬間、学生の意見も割れる
カルチェラタンを守れ。青春を守れ。伝統を守れ。
もちろん分かります。
でも学校側から、
「7億5,000万円で買いたい人がいます」
と言われたらどうでしょう。
学生A「絶対残す！」
学生B「いや、7億5,000万円あったら新しい部室棟建つぞ」
学生C「エアコン欲しい」
学生D「Wi-Fiも欲しい」
そして哲学研究会。
「そもそも価値とは何か。」
……。
話が進みません。
では、新しいカルチェラタンを建てればいい？
経済合理性だけなら、それも選択肢です。
古い建物を解体。新しい文化部棟を建築。
耐震性能良好。空調完備。高速Wi-Fi。エレベーター。きれいなトイレ。
最高です。
学生「カルチェラタンじゃないです」
……。
でしょうね。
新品のカルチェラタンは、カルチェラタンなのか？
ここで恵迪寮の話が少し効いてきます。
建物が変わっても、文化が受け継がれることはあります。恵迪寮は現在3代目の建物ですが、学生自治や寮文化は100年以上続いています。
だから、古い建物を壊したら文化も全部消えるとは限りません。
でも一方で。
あの壁。あの傷。先輩が置いていった机。そこで議論した時間。
建物にしか残せない記憶もあります。
建物を残すことと、文化を残すことは、似ているけれど同じではありません。
学生「だから残しましょう」
私「結論に持っていくの早いですね。」
カルチェラタンの商品コピーを考えます
7億5,000万円で売るなら、広告を作ります。
普通なら「歴史ある洋館」「横浜・山手の希少物件」「趣ある文化施設」あたりでしょうか。
でも私は、これにします。
好きなものが多すぎて、片付かなかった建物です。
これなら、かなり正確にカルチェラタンを表現している気がします。
そして買主をご案内します
買主「7億5,000万円ですか」
私「はい」
買主「建物は使えます？」
私「要調査です」
買主「耐震は？」
私「要調査です」
買主「消防は？」
私「要調査です」
買主「学生は退去します？」
私「難航すると思います」
買主「残置物は？」
私「大量です」
……。
買主。
「ちょっと家族と相談します。」
ですよね。
でも、なんだか羨ましいんです
ここまで散々言いました。
古い。汚い。消防が心配。耐震も心配。残置物だらけ。学生も退去してくれそうにない。
不動産として見れば、面倒なことばかりです。
でも映画を見ていると、
ちょっと羨ましい。
あれだけ夢中になれるものがある。仲間がいる。どうでもいいようなことを本気で議論する。新聞を作る。歌う。掃除する。建物を残そうとする。
たぶん大人になってから思い出すのは、最新設備のきれいな教室より、
ああいう、どうしようもなく散らかった場所だったりするんですよね。
恵迪寮も、たぶん少し似ています
NHK『ドキュメント72時間』の恵迪寮を見た時にも、私は少し似たことを感じました。
外から見ると独特です。
かなり独特です。
でも中にいる学生には、それが日常です。
一緒に住む。掃除する。議論する。歌う。
その時間が積み重なって、100年以上続く「恵迪寮」という文化になっています。
不動産屋は建物を見ます。
構造。築年数。設備。修繕。耐震。
でも学生は、そこに、
自分がいた時間を見ている。
たぶんカルチェラタンも同じです。
結論。カルチェラタンはいくらですか？
今回の記事タイトルへの答えです。
査定価格、6億8,000万円。
売出価格、7億5,000万円。
かなり高い。
でも、その大半は横浜・山手という土地の価値です。
建物だけを経済合理性で見るなら、かなり厳しい査定になります。
それでも、この古い建物には、学生が「壊してほしくない」と思うだけの何かがあります。
それは普通の査定ソフトには入力欄がありません。
なので今回だけ、勝手に追加します。
カルチェラタン 査定所見
査定価格：6億8,000万円
売出価格：7億5,000万円
修繕リスク：高い
残置物：大量
文化的価値：高い
青春的価値：査定不能
学生の愛着：非常に強い
注意：建物を片付けすぎると、価値が下がる可能性があります。
空想不動産 #010
カルチェラタン。
不動産として見れば、かなり困った建物です。
古い。修繕が必要。物が多い。人も多い。
しかも、その人たちが建物をもの凄く好きです。
普通なら、売却する時にはマイナスです。
でも。
それだけ好きになってもらえる建物って、実はすごい。
新築マンションを売っていても、なかなかそこまでは愛されません。
査定価格は6億8,000万円。
売出価格は7億5,000万円。
でも、カルチェラタンの学生に、
「この建物、7億5,000万円ですよ」
と教えたところで、たぶん最後に返ってくるのは、
「だから何？」
なのかもしれません。
それでいい気もします。
なお。
新聞部、哲学研究会、学生たちの青春は売買対象に含みません。
残置物については、
別途協議とします。
参考にした主な資料
今回の記事では、『コクリコ坂から』の公式情報、北海道大学・恵迪寮の現況、NHK『ドキュメント72時間』の放送内容、横浜・山手周辺の地価情報などを参考にしています。
- スタジオジブリ公式『コクリコ坂から』
作品の公開年、監督、企画・脚本、上映時間などの基本情報。 - 映画『コクリコ坂から』公式サイト
作品設定・スタッフ等の参考資料。 - NHKオンデマンド『ドキュメント72時間「北の大地の学生寮」』
2015年12月29日放送。北海道大学・恵迪寮を舞台に、学生自治寮の日常を取材した番組。 - 北海道大学公式「学生寮」
恵迪寮の所在地、定員、建物の老朽化、学生運営などについて参照。 - 北海道大学「北海道大学学生寮規程」
恵迪寮を含む北海道大学学生寮の制度・目的・管理運営等について参照。 - 北海道大学 CoSTEP「いいね！Hokudai」恵迪寮関連記事
恵迪寮の歴史や現在の建物など、寮の背景を確認するための参考資料。 - 土地価格相場が分かる土地代データ「横浜市中区山手町」
カルチェラタンを横浜・山手周辺に存在すると仮定した空想査定で、土地価格を考える際の参考資料。
※この記事について
本記事は、映画『コクリコ坂から』に登場する架空の建物「カルチェラタン」が現実に存在し、売却・査定される場合を想定した「空想不動産」シリーズの記事です。
カルチェラタンの正確な所在地、敷地面積、建物面積、構造、築年月、所有関係等は、現実の不動産として確定できるものではありません。本記事では、横浜市中区山手周辺に存在し、敷地約1,000㎡（約302坪）、延床約800㎡、木造系3階建相当という架空条件を設定しています。
査定価格6億8,000万円、売出価格7億5,000万円についても、2026年時点で確認できる横浜・山手周辺の土地価格等を参考にした空想上の試算であり、実在する特定物件の査定価格を示すものではありません。
また、北海道大学恵迪寮は、カルチェラタンの公式なモデルとして紹介しているものではありません。本記事では、筆者がNHK『ドキュメント72時間』で見た学生自治寮の姿から、カルチェラタンに通じる「学生自身が作る場所の文化」を連想したものとして紹介しています。
NHK『ドキュメント72時間「北の大地の学生寮」』では、恵迪寮を100年以上の歴史を持つ自治寮として紹介しています。一方、現在の恵迪寮の建物そのものが築100年以上という意味ではありません。現在の建物は1983年に完成した3代目であり、「100年以上」は恵迪寮という学生自治・寮文化の歴史を指しています。
なお、新聞部、哲学研究会、学生たちの青春は売買対象に含みません。
残置物については、別途協議とします。
