「誰も住まなくなった実家。古いし、壊してから売った方がいいのかな？」
実家のこれからを考えるとき、ここで迷う方は少なくありません。思い出のある家ですし、解体にはまとまったお金もかかります。すぐに決められなくて当然です。
先にお伝えすると、古い家でも建物を残したまま売ることはできます。大切なのは、「そのまま売る」と「解体して売る」の両方を比べてから決めることです。
解体を決める前に、この3つは確認を
- 解体費をかけたあと、手元にどのくらい残りそうか
- アスベストの調査・処理の費用は、見積もりに入っているか
- 地中から何か見つかったとき、誰がどう対応するか
この記事では、判断のカギになる解体費・アスベスト・地中埋設物の3つを、順番にわかりやすくお話しします。最後に、迷ったときの進め方もまとめました。
古い家でも、建物を残したまま売れます
買う人の希望はさまざまです。家を直して住みたい人もいれば、買ってから建て替えたい人もいます。「古いから先に壊すしかない」と決めつけず、まずはその地域でどんな使われ方がありそうかを見てみましょう。
2つの売り方を比べると、こんな違いがあります。
- 建物を残して売る
よい点：先に解体費を払わずに進められることがあります
注意点：家の傷みや、わかっている不具合を買主に伝えます。解体が必要な場合の費用をどちらが持つかも話し合います - 解体してから売る
よい点：土地の広さや形がわかりやすくなります
注意点：解体費と追加費用を見込んで、売ったあと手元に残るお金で比べます
建物を残して売っても、いずれ解体するなら、その費用が消えるわけではありません。買主が解体する予定なら、その分を見込んだ価格や条件で話し合うことになります。
買主が決まってから、売買契約の中で解体の範囲や費用の負担を決める方法もあります。どれがよいかは、家の状態、土地の条件、売るまでにかけられる時間によって変わります。
解体費は「何が含まれているか」で比べる
「解体っていくらかかるの？」と真っ先に聞きたくなりますよね。ただ、同じ広さの家でも、前の道が狭くて重機が入りにくい、撤去する塀や庭木が多い、といった事情で費用は変わります。
もうひとつ気をつけたいのが、アスベストへの対応や、地面の下から出てくるものです。最初の金額だけでなく、別料金になりそうな項目まで聞いておくと、予算が立てやすくなります。
見積もりを受け取ったら、次の点をチェックしてみてください。
- 建物本体・基礎の解体：どこまで撤去するか。運搬・処分費や整地まで入っているか
- 塀・物置・庭木・庭石など：残すものと撤去するものが、図や内訳でわかるか
- 家の中の荷物：家具・家電などの片付けや処分は別料金か
- アスベストの事前調査：書類・現地の調査、必要な分析、報告書の費用は入っているか
- アスベストが見つかった場合：除去・飛散防止・運搬処分などを、どこまで見込んでいるか
- 地中から何か見つかった場合：撤去・処分・埋め戻しをどう見積もり、どう追加するか
何社かに見積もりを頼むときは、撤去する範囲をそろえて比べましょう。「解体一式」の金額だけだと、含まれている工事が会社ごとに違うことがあります。
見積もりのときに、このひとことを
「この金額で終わる範囲と、追加になるかもしれないものを教えてください」
こう聞いておくと、決まっている費用と、まだ決まっていない費用を分けて考えやすくなります。
アスベストは、古い木造住宅でも調査が必要です
アスベスト（石綿）は、昔の建材に使われていた材料です。ビルだけの話ではなく、一般の住宅でも屋根材や外壁材などに含まれていることがあります。
「木造だから大丈夫」「見た目は普通だから入っていない」と、自分で判断することはできません。図面や現地を調べ、わからない建材は分析するか、含まれているものとして対策をとります。
解体前のアスベスト調査は、原則として家の大きさに関係なく必要です。調査するのは、「建築物石綿含有建材調査者」など、要件を満たした人です。
費用は、建材の種類・量・状態や、必要な飛散防止対策によって変わります。「調査の費用」と「見つかった場合の処理費用」を分けて説明してもらうとわかりやすいです。工事が始まってから初めて確認できる場所もあるので、追加調査が必要になったときの相談の仕方も、先に決めておくと安心です。
気になる建材があっても、自分で割ったり削ったりしないでください。調査や工事の担当者に見てもらいましょう。
地中埋設物は「壊してみたら出てきた」に備えて
解体や売却で、もうひとつ気をつけたいのが地面の下に残っているものです。「地中埋設物」と呼ばれ、たとえば次のようなものがあります。
- 昔の建物の基礎
- コンクリートの破片
- 使わなくなった浄化槽や井戸
地上からは見えないので、建物を壊したときや、新しい家を建てるために掘ったときに初めて見つかることがあります。解体して更地にしても、土地全体の地中まで確認できたとは限りません。
見つかったものの大きさや量、深さによっては、撤去・処分・埋め戻しに追加の費用がかかります。必要に応じて試し掘り（試掘）も検討しますが、調べた範囲の外まで何もないと言い切れるものではありません。
ご家族の記憶が、大きな手がかりになります
昔のことでも、わかる範囲で教えてください。たとえば、こんな情報が役に立ちます。
- 「前はここに井戸があった」
- 「下水道につなぐ前は浄化槽を使っていた」
- 「以前にも家を壊したことがある」
- 古い写真や図面
はっきりしないことは、「わからない」と伝えて大丈夫です。知っていることと、確認できていないことを分けておきましょう。
追加費用は誰が払う？3つの場面で決めておく
「解体業者に払うお金」と「売ったあとに買主から相談されるお金」は、分けて考えておきたいところです。次の3つの場面で、それぞれ確認しておきましょう。
- 解体工事を頼むとき：追加工事が必要になったら、写真・数量・見積もりを見て、誰が了承して進めるか
- 売買契約を結ぶとき：何を残して何を撤去するか。アスベストや地中埋設物の調査結果や、わからない点をどう伝えるか
- 引き渡したあと：地中から何か見つかったときの連絡先、費用の負担や責任の範囲・期間をどう決めるか
地中から何か出てきたとき、必ず売主か買主のどちらかが払う、と一律に決まっているわけではありません。契約の内容や事前の説明、建築への影響などによって判断が変わります。
実際に、建物を取り壊して更地で引き渡した土地から、コンクリートガラなどが見つかり、売主に撤去費用の支払いが命じられた裁判例もあります（東京地裁・令和2年9月25日判決）。
出典：不動産適正取引推進機構（RETIO）「最近の判例から 地中からコンクリートガラ等が発見された土地の売買」（RETIO No.125）
また、契約書に「現状のまま売る」と書いておけば、すべての責任がなくなるわけではありません。知っていながら伝えなかったことは、責任を負わないという特約があっても免責されない場合があります。知っている問題は正直に伝えることが、あとのトラブルを防ぐいちばんの近道です。
判断が難しい条件は、仲介する不動産会社と一緒に整理し、必要に応じて弁護士にも相談しましょう。
最後は「手元に残るお金」で比べましょう
更地にすると売りやすくなることもありますが、解体費をかけた分だけ高く売れるとは限りません。建物付きで売る場合と、解体してから売る場合の両方を、売却にかかる費用も含めて比べてみてください。
税金の面でも、知っておきたいことが2つあります。
家を壊すと、土地の固定資産税が上がる場合があります
住宅を取り壊すと、土地の固定資産税などの軽減が受けられなくなり、税金が変わる場合があります。解体する時期と、その後の土地の使い方もあわせて考えておきましょう。
出典：徳島市「住宅を取り壊したあとの土地の固定資産税について」
相続した実家なら「空き家の3,000万円特別控除」も確認を
亡くなった方がひとりで住んでいた家を相続して売る場合、条件を満たすと、売却で出た利益（譲渡所得）から最大3,000万円を差し引ける特例があります。相続人が3人以上の場合は、1人あたり最大2,000万円です。
主な条件は、昭和56年（1981年）5月31日以前に建てられた家であること、相続した日から3年後の年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であること、などです。家は耐震基準に合うようにするか、取り壊す必要があります。2024年以降の売却では、売った翌年の2月15日までに耐震改修か取り壊しが済めば対象になる場合もあります。対象となるのは2027年12月31日までの売却です。
「解体してから売るか」にも関わる制度なので、使えるかどうかは税務署や税理士に確認してから進めると安心です。
出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
迷ったときの進め方
何から手をつければいいかわからないときは、次の順番で進めてみてください。
- 「そのまま売ったら、いくらくらい？」を不動産会社に聞く
- 解体業者に見積もりを頼み、含まれる範囲と追加費用の可能性を聞く
- 井戸・浄化槽・建て替えの記憶や、古い写真・図面を家族で集める
- 解体費・税金・売却にかかる費用を差し引いて、「手元に残るお金」で比べる
- 売り方を決めたら、契約で費用の負担と責任の範囲をはっきりさせる
カエルームでは、徳島市東部を中心に、実家や空き家の売却のご相談をお受けしています。「まだ売るか決めていない」「先に片付けたほうがいい？」という段階でも、お気軽にお話しください。
家の場所、だいたいの築年数、今の様子、昔の解体や増改築のことなど、わかることだけで大丈夫です。思い出のある実家のこれからを、費用と条件の両方から一緒に考えていきましょう。
制度・参考資料について
この記事は2026年10月19日に公表資料を確認して作成しています（空き家の特別控除は2026年10月21日に確認）。解体費は現場の条件で変わるため、一律の金額は示していません。個別の工事範囲・追加費用・売買条件は、現地調査と契約内容をもとに確認してください。
建物の解体で床面積の合計が80㎡以上の場合、アスベストの有無にかかわらず、事前調査結果の報告が必要です。80㎡未満なら調査そのものが不要、という意味ではありません。材料によっては、除去作業について別の届出も必要になります。
出典：環境省「大気環境中へのアスベスト飛散防止対策について」
建設リサイクル法でも、対象となる解体工事は着手の7日前までに届出が必要です。アスベスト調査結果の報告とは別の手続きです。届出・調査・撤去にかかる日数も見込んで、業者と予定を組みましょう。
