【イラスト解説】徳島市の賃貸不動産会社が、他社掲載物件を紹介できる理由。

ネットで他社掲載物件をご紹介出来ます。
他社掲載物件で気になる物件があればご連絡下さい。
ポータルサイトで気になる物件があればご連絡下さいと記載している不動産会社は多数あります。
(当店も、その中の一つですが。)そんな、不動産賃貸物件の仲介システムを解説して行きます。

 他店掲載物件でも紹介できる理由それは、不動産物件情報を複数の不動産会社が共有しているからです。

そして、その情報の発信元は、ほとんどの場合一つの不動産会社です。
不動産業界用語では状況により立場の変わる不動産会社を次のように言います。
情報の発信=元付業者
元付からの情報を更に発信(広告・部屋紹介)する場合=先付業者
これが、情報流通の基本です。

 

【不動産会社が広告している物件以外も取り扱い出来れる事を知らないお客様が多い】

初めにこの記事を書こうと思った理由は、当店にご来店される多くのお客様がその事を知らないケースが多いからです。
最近は、Lineで賃貸物件情報をやり取りしているお客様が増えています。
「気になる物件があれば、Lineかメールで送って下さい」が口癖になって来ました。そして、実際にLineやメールで物件のURLやスクリーンショットを送って頂くお客様が随分増えています。

【非常に多くの物件情報がある中、そうは言っても本当に他社掲載物件を紹介できるのか?】

部屋探し進行中のお客様よりLineで気になる他社様掲載物件を送って頂きました。
3物件、全てバラバラの不動産会社が掲載している物件です。
送付頂いた物件を調べ翌日には、全ての空室状況など返信し、内見頂く事となりました。
内見時に、お客様が仰った一言。
実にしみじみと「どの物件も紹介できるんですね~」

その一言が、この記事を書くきっかけとなりました。
100%ではありませんが、経験上空室の98%はご紹介出来ます!
それでは、その理由をさらに掘り下げてみましょう。

【賃貸仲介のシステムの実際】

先の項目で元付や先付について解説しましたが、賃貸物件仲介の実務はだいたい下記の3パターンに分かれます。
簡単なストーリー形式で解説して行きます。

森の中で住処を探すハリネズミの「そにっくさん」はカエルームと言う切り株の上で営業している不動産会社を訪れ、
快適な洞穴のある木のお家を探す事にしました。

 

(パターン1)自社管理物兼の入居募集(元付け)

「大家さんと管理契約を結んだ物件が自社管理物件」
管理とは、入居募集・入居審査・退去立ち合い・クレーム管理・修理対応など物件運営の全てを担っているケースがほとんど。
※全てを任されている為に管理物件の場合は、大家さんより管理会社の方が物件に詳しい場合が多いです。

しか大家
しか大家
りす店長物件の募集や運営を全部任せるよ、( `・∀・´)ノヨロシク
ありがとうございます。
りす店長
りす店長
そにっく
そにっく
この物件内見したいです
203号室が退去したばかりで先週にルームクリーニングも完了しました。
ご案内させて頂きます♪
りす店長
りす店長

(パターン2)自主管理物件の入居募集(元付け)

「大家さんが自分で管理運営しているのが自主管理物件」
入居後の対応も基本的には大家さんの直接対応となります。

しか大家
しか大家
りす店長、物件の203号室が10月末で退去になるので、募集してね( `・∀・´)ノヨロシク
ありがとうございます、203号室の家賃とか条件を教えて下さい
りす店長
りす店長
しか大家
しか大家
家賃が5万円で共益費コミで敷金、、、、、ほにゃらら、ほにゃらら
そにっく
そにっく
この物件内見したいです。
203号室が空室となっていますので、ご案内させて頂きます♪
りす店長
りす店長

(パターン3)他社管理物件の入居募集(先付)

「大家さんが他社に管理を任せているのが、他社管理物件」
入居後の対応は、物件ごとの管理会社対応となります。

203号室から退去予告が出たな、10月末退去か、よし提携業者に情報をFAX・メール!カエル不動産、猫不動産、キツネ不動産、タヌキ不動産、犬不動産( `・∀・´)ノヨロシク
うさぎ不動産
うさぎ不動産

(カエルームにて)

そにっく
そにっく
この物件内見したいです。

空室があるか確認してみますね、、、、、」
(空室一覧の見ると、10月末に退去になったばかりか、一応電話確認しよう)
TEL・・・・・
うさぎ不動産さん、ほにゃららマンション203号室ってまだ募集中ですか?」
りす店長
りす店長

(うさぎ不動産にて)

調べてみますね。先週退去したばかりなので、美装は出来てませんがご案内可能です。
鍵は玄関に案内用キーボックスを付けています、番号「秘密・秘密・秘密・ないしょ」にて開錠して下さい。
うさぎ不動産
うさぎ不動産

(カエルームにて)

美装はまだですが、お部屋の見学は可能です。見に行きましょう!
りす店長
りす店長

(補足)パターン4(自主管理+他社掲載物件)先付

このケースはパターン2、3が複合したケースですが、りす店長がうさぎ不動産に空室情報を問い合わせる形になります。

【お客様から問い合わせ物件の詳細がわかり、案内できる理由】

このように、物件情報は管理会社(元付)や物件オーナーを通じて情報の共有が図られています。
この事から、次の何れかがわかれば物件を特定してご紹介する事が可能です。

①物件名称+大まかな住所
(ほにゃららマンション 徳島市末広)
②物件の外観+大まかな住所
(ネット掲載の写真を見せてもらう、スクリーンショットを送ってもらう+徳島市末広)
※スクショの場合は、ネット画像検索をし特定。
※プロならダイワハウス、積水ハウス、大東建託などの物件は外観を見れば、ほとんどの場合どの住宅メーカー物件か分かります。
③物件のWebページをスマフォで見せて貰う、またはメールやSNSで送ってもらう。

上記の1~4のパターンを調べるので、ほぼ98%の空室のご紹介が可能なのです。

【本当に全部の物件の物件を紹介する事が可能なのか?】

結論から言うと本当に可能です。
上記の1~4のパターンに照らし合わせてみる。
不動産会社が物件の募集元(管理会社や元付がわからない場合は、Web広告等で募集している会社へ連絡すれば細かい
細かい情報を教えて貰います。
ここは、仲介会社や管理会社間での普段のお付き合いが大切だったります。

当店に他社管理物件の問い合わせを、他社さんから貰う事もあるんですが、管理会社名をお伝えしています。
ここは、持ちつ持たれつの関係です。

残りの2パーセントの紹介できなかった物件って?
すごーーーーーーく稀の稀ですが、ご紹介できないケースもありました。

【ご案内できなかった物件とは、物件の囲い込み】

当店の場合ですが、過去5年間で1件だけご案内できない物件がありました。
実質、99.5パーセント以上は、ご案内しています。
執筆時点より3年以上前の話ですが、不動産サイトに掲載されている物件で名称も正式名称では無く
仮名で登録されていました。

掲載している不動産会社に連絡すると、申込が入っているとの事。
その物件は、申し込みが入っているとの事でしたが、ずっと仮名状態で広告募集され続けました。
物件自体し実在し空室だったようで、違法なおとり広告ではありませんでしたが、、、
ま~広告掲載方法からしてそういう事です。

昭和・平成中期は仲介手数料を少しでも多く欲しいと、こういった賃貸物件の囲い込みが行われていましたが、令和の時代となって今それは過去の遺物とかしました。
徳島の賃貸不動産業界において、入居希望のお客様のより入居募集中の物件数が大きく上回る完全な借り手市場です。

管理会社はもちろん、大家さんから直接物件の仲介依頼を受けた不動産会社にしても、そのような事をしては機会損失するだけです。
2019年現在、囲い込みをするような物件は無いに等しいと言えます。

【不動産会社によっては、他社物件を紹介しない!出来ない?】

上記のように、書くと全ての不動産会社が全物件を紹介しているように思えますが、実はそうではありません。
不動産賃貸物件のご紹介は、法律・理論上では他社物件を全てご紹介できます。
囲い込み物件でも無く、情報が一般に出ているのにご紹介しないケースは存在します。

圧倒的に少ないですが、ビジネス上の理由で反目状態になっている不動産会社どおしでは、物件の相互紹介は行われないケースもあります。
徳島に関してですが、部屋探しのお客様が競合して反目したと言うケースは無いと思います。
管理物件の獲得競争の末にこうなっているケースが想定されます。

※会社の方針だったりするで、担当者レベルではどうにもなりません。
そう言った場合は、担当者を責めないであげてください。

【基本的には、他社物件を紹介して貰える。】

囲い込み等のレアケースを除けば、ほぼ全ての不動産物件はどの不動産会社でも紹介して貰う事が可能です。

【見学する不動産会社を選ぶ基準】

どの不動産会社でも同じように物件が紹介して貰えるなら、見学する不動産会社はどうやって選べばいいのでしょうか?
提案力と親切さを基準にして下さい。
かと言って、それは実際に行って見なければ分からない世界です。

1.希望地域の不動産会社に訪問する。
例えば、田宮で物件を探しているのに、末広の不動産会社に訪問するのはナンセンス。
逆もしかり!

よく徳島市全域の賃貸情報ならお任せ下さいってキャッチコピーの不動産会社がありますが、、、、、、
その通りに、訪問しても条件の合う物件を紹介して貰う事は難しいと思います。
(※注)事前に物件を指定し、指定物件のみ見学なら確かに徳島市内どの物件でも見学できると思います。

田宮で物件を探すなら、田宮、佐古、蔵本と暮らしたい街付近の不動産会社を訪問しましょう。
地元不動産会社なら、見学した際にその他の物件情報も紹介して貰えます。
そして、地域に詳しいので防犯面や渋滞などの情報も含めたアドバイスが貰えます。

2.お店のブログをチェックしておきましょう。
物件情報だけでカタログの様なページでは、その会社の接客や指針が分かりません。
「飯旨かった~」や「会社の打ち上げ」アップなどの情報も正直微妙です(無いよりはマシですが)。

誠実に地域の事、賃貸物件の事、日常業務の事を記事にしている不動産に訪問しましょう。
そういう不動産会社さんは、私が知る限り「情報にアンテナを張っていて、真面目で目的意識が高い」不動産会社さんが多いです。
商売抜きで親身に相談に乗って貰える事もあるでしょう。

見学する不動産会社を選ぶ基準

結論:暮らしたい地域の真面目な不動産会社を訪問する。(ここが最も重要です。)

その為の事前リサーチは、その会社が発信するブログ記事やSNSをチェックして下さい。

 

ケロ太
ケロ太
この記事を読んでくれたあなたが、良いお部屋と出会って、幸せである事を願ってやみません。

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