【賃貸マンション管理事件簿】ガサ入れ編。
賃貸マンションを管理していてば、思いがけない事が起こる事もしばしば。
今回はその中でも強烈に印象に残る事件をご紹介します。
かれこれ、3、４年くらい前でしょうか？
徳島市内某賃貸マンション※現在は管理していない物件です。
いつも通りに定期巡回を実施。
11時を過ぎた頃にその物件に到着して共有部の確認のために上に上がっていると。。。
道路の方から複数車のドアを閉める音「バタッ・バタ・バタ・・・。」
なんだろうと確認にいくと。。。。
捜査機関の車が止まっているじゃないですか？
良くある青バンやパトカー、覆面パトカー。
これ、刑事が乗るやつですね！？
「何があった！！！？？？？」
マンションを取り囲んでいく警察官・・・・！？？
色んなパターンが脳裏を過ります。
管理会社も長年やっていると、場数を踏んでいるのでこんな時もめっちゃ冷静にシュミレーション。
もう、10秒くらいの内にいろんな結果を想定しました。
中で誰か亡くなっている＝＝＝＞いや、その場合、管理会社に警察やマンションの住人から連絡があるな。
今、中で事件が発生中＝＝＝＞いや、今ここにる自分が物音を聞いてないぞ、違うな。
入居者本人が警察を呼んだ＝＝＝＞まれに、そういった事もあります。（自殺をほのめかすなど・・・。）
いや、それにしては来ている警察官も多い。
そんな考えを纏めつつ、囲んでいる警察官にマンションの管理者である事を告げ状況を確認しました。
そして、これから家宅捜索が実施される事が解りました。
（宅内で事故があった訳では無い事にホッとしつ状況を見守りました。）
警察官がチャイムを押すと玄関先に入居者が出てきました。
淡々と読み上げられる捜査令状。。。
任意同行ななか逮捕なのかは分かりませんが、入居者はそのまま警察車両に乗りマンションを後にしました。
私は残っていた警察官に管轄を確認し、面会に行く可能性があるのでその際にスムーズな対応をお願いしました。
（実際に何処に拘留されるかは教えて貰えません。ただ、管轄の警察署である可能性は高いと思いました。面会についても、どの時点で許可されるかは不明です。）
そんな一連の流れが経過し、マンションのオーナー様に連絡！
私「●●マンションの入居者が逮捕されまして、、たまたま管理巡回で来ていた時に逮捕現場に遭遇しまして・・」
オーナー様「眞鍋さん持っとるな、やるなーーーー！！！」
思いもよらない回答に一瞬困惑しました。
そう、このマンションのオーナー様は歴戦の不動産投資家！！
普通の大家さんなら慌てふためく所を・・・・・。
超冷静！
そう、入居者が突然いなくって家賃も入らず行方不明。
それより事の顛末を私が知っている方がマシなのです。
（売買に伴い管理を引き受けた物件で、古い契約で家賃保証会社の加入も無し。）
さすが、カッコ良すぎですオーナー様！！
逆に妙な安心が出てきます。
それだけ、デーンと構えられる経験値の高いオーナー様、色々と理解してくれているのは助かります。
その分、この事案へ集中できます。
【管理会社の対応】
そして、事務所に帰り対応をスタート！
契約には連帯保証人がいたので連絡。
電話は通じますが着信に出ない。
（事務所の固定電話から電話してるのに出ない・・・・。）
そこで、管理を開始した時に提出した貰った入居者の最新情報をデータベースで検索！
生活保護の方か！
このようなケースの場合は、それが都合が良かったりします。
何故って？
行政が介入してくれるのです！
早速、徳島市の生活福祉課に連絡！
連携を図り連帯保証人から連絡を貰う事もできました。
また、今回のようなケースでは拘留されている期間中の家賃は生活保護費からは出ません。
そこで、連帯保証人に請求し期間内の家賃は無事集金する事ができました。
結局、1ヵ月もしない間で釈放となり（不起訴処分）だった思います。
内容としては、少しのお金のために犯罪に加担してしまったという事でした。
（面会に行く事もなく解決！）
それから、半年くらいして別の理由（けっこう前向きな）で退去されました。
その際は、保証人やケースワーカーも介在し現状回復費もちゃんと支払って頂くが出来ました。
色々ありましたが、何かあった時は冷静に押さえる所はしっかりグリップし物事を進めていく事が非常に重要だと感じる案件となりました！
【一般の大家さんはどう対応すればいいのか？】
【トラブル回避のために事前にしておくべき事】
・物件を契約する際は家賃保証会社の利用は鉄則です！
未入金の家賃は代位弁済され、訴訟費や弁護士の手配等すべて保証会社が行ってくれます。
・保証会社審査ＯＫ＝入居審査ＯＫではない。
（今回のケースでの契約者は当店で契約をしておらず、古くからの入居者という事もあり保証会社への加入もありませんでした。）
転居理由、属性、入居申し込みから希望入居時期などに、引っかかる事は無いか？
何か気になる事があれば仲介業者に確認するようにして下さい。あの時確認しておけばと後悔先に立たずです。
【入居者が逮捕されてしまった場合。】
《保証会社加入の場合》
まず、保証委託契約書を確認しましょう。
保証会社によっては、保証委託契約書に逮捕後は保証委託契約を終了するなどの文言が記載されている場合があります。
この部分は保証会社により異なります。
確認方法は保証委託契約書の貸主控えに保証会社名が記載されているのでそこへ連絡してください。
また、契約を仲介した不動産会社に連絡するば対応して貰えます。
《保証会社未加入の場合》
『連帯保証人に連絡をし話会いを持ち方向性を決めていく。』
連帯保証人には債務の支払い義務を負うので家賃の請求は連帯保証人に行いましょう。
そして、今後どうするか連帯保証人と話あい解決の道を探っていきます。
※注意して欲しいのは、連帯保証人では賃貸借契約は解除できません。
連帯保証人の同意を取ったからといって契約を解除し、荷物を運び出すなどをすれば後で入居者より訴訟をおこされる可能性が大です。
（参考リンク）
連帯保証人が「滞納する賃借人の解約」を望むケースの注意点
連帯保証人も債務を被る事になるので、協力的に動いてくれるはずです。
そこで連帯保証人と共に面会し契約解除の書面に署名してもらうという手もあります。
その際は、残置物処分の合意書などもお忘れなく。
自分で行う事も可能ですが法律行為も伴いますので、このようなケースでは弁護士に相談するなどした方が安心です。
その方が精神的にも楽だと思いますし、後のトラブルで弁護士費用を払うより高くついたという場合もあり得ます。
レアケースですが、入居者逮捕は起こり得ます。
そのような場合は、決して焦らずに冷静になりましょう。
そして、ひとつづひも解いて下さい。
必ず解決します。
但し、全において法律に則る行為を行って下さい。
くれぐれも、自力救済などはしないようにご注意下さい。
